谢国忠：中国房价五年内会跌50%
新浪财经专栏作家 陈志龙[微博]
美国前财长保尔森在财富论坛上表示，中国应该及时处理房地产泡沫。这不是美国财*官员第一次向中国发出风险警告。中国式的货币创造所推动的房价泡沫在不断改写着新的里程碑，美国人以其亲历的惨痛教训告诉我们，正是他们的过度放纵，酿成了席卷全球的金融危机。
美国前财长亨利-保尔森在财富全球论坛上表示，中国的经济速度已经放缓，不建议继续进行财*刺激，而是应当及时处理房地产泡沫，并建立透明的地方财*体系。(图片来源：新华)
这两天，有一个美国人的话值得听一听，那就是美国前财长亨利-保尔森在成都财富全球论坛上的话。他直言不讳地表示，中国经济体量庞大，当前经济速度已经放缓，不建议继续进行财*刺激，而是应当及时处理房地产泡沫。在谈到中国面临的土地财*问题时，保尔森还建议 建立透明的地方财*体系 。
这不是美财*官员第一次向中国发出风险警告。手头有一份美国财*部驻华经济与金融特使DavidDollar两年前反思次贷危机的报告，这份报告友善地提交给了中方。报告说，从1998-2006年，美国房价翻了一番，住房按揭贷款增长了150%，房价的上涨超过了基本面，所以回过头来看，那是很糟糕的泡沫状态，这直接诱发了2008年金融危机。言下之意，中国的房价和住房贷款已翻了若干番，这是值得警惕的风险指标。
近来，对国内房地产和地方债务风险这对 连体儿 的风险警告不仅有美官方机构，连国际三大信用评级机构都加入其中。最近，惠誉和标准普尔相继下调中国信用评级展望。惠誉称，2012年中国一般*府债务整体水平相当于国内生产总值(GDP)的49.2%，鉴于地方*府仍存在局部性偿债风险和*府尚有隐性债务负担，与储备保障系数相比，风险值得关注。而多份国际投行报告称，中国经济未来的风险点主要在地产、地方债和脆弱的银行体系。
这真是皇上不急急太监。这些报告发表后，没几个落得好的，中方反对声不断。不少 专业人士 立即撰文反驳，称评级公司提出的问题 很稚嫩，很不专业 ，是配合 做空中国 阴谋论的 翻版 。有中方专家说房地产是 国家财富的大仓库 ，不仅没泡沫，未来几年还要 坐等翻番 ，北京、上海的房价要涨到五六十万一平方，有房子的人将来都是亿万富翁。有业内人士以平方米换算，卖萌撒娇，说做房地产的不如做胸罩的
改革开放三十多年的惯性高增长如影随形，没有经历过大的周期性衰退，只要危机一天不发生，官员、金融体系和为*府背书的经济学界人士、地产业内人士，都认为运行良好的宏观经济和强大的行*力量能够阻止任何灾难的发生。他们自以为是走平衡木、踩高跷甚至是玩高空魔术的高手，一切(包括房价)尽在掌控之中，能做到收放自如。但是，如果认识是错误的，所有的行动都可能遭至毁灭性灾难。
从次贷危机到欧债危机，这场持续数年席卷全球的旷世危机，让我们明白从繁荣到没落、从殿堂到废墟的垮塌往往在一夜之间发生。如果债务长期不透明，而眼花缭乱的金融创新，如理财、信托、各类债券又无限拉长债务杠杆，当杠杆足够长、房地产泡沫足够大，当所有的侥幸、迷信、贪婪在某一刻突然为恐慌所逆袭，流动性泛滥刹那间会异化为流动性黑洞而枯竭，那时再喊 救命 就一切晚矣，市场内在规律不以任何 强*府 的意志为转移。
历史上，许多国家都曾有过与泡沫共舞的甜蜜时光，但最终都因投机过度，整个经济因地产业泡沫 癌变 而受到重创。上世纪七八十年代，美国在房地产热中出现了10大空城：堪萨斯、休斯顿、底特律等城市的许多金融机构陷入流动性危机，美国储蓄贷款合作机构破产数超过800家，得克萨斯州六成以上的贷款合作社破产，连为其担保的美联储贷款保险基金 子弹 也全部打光，并形成巨额债务。
在那轮不动产热中，英国的地价急跌了一半，大量激进投资不动产的金融机构出现挤兑和经营性恐慌。英格兰银行破天荒地启动了战后最大规模的 救命船队战术 救助计划，才避免了一场全面的信用危机。
这次，美国房价是8年翻一番后泡沫破灭的，如果放在中国，那真是要被人笑掉大牙的 在中国，这点涨幅真是个零头，炒房人都要喝西北风，连银行利息都付不起。但是，美国却因此遭遇了一场旷世危机。这场以房地产为导火线的危机，以美国为台风眼，一路烧向欧洲大陆和东南亚国家，蝴蝶效应至今余音绕梁。
以邻为鉴，以史为镜，人类数百年金融危机史，无一不是绊倒在房地产这块又臭又硬的石头上。历史的教训一再说明，房地产市场如果失控，任由泡沫恶性膨胀，将诱致经济的系统性癌变，房地产市场没有独特的中国模式可以避免这种历史性宿命。
在十多年的流金岁月中，中国人似乎只喜欢听永远上涨的好声音，房价十年涨数倍，炒得沸反盈天，地方*府、银行、媒体、房产所有者都是利益共同体，都是皆大欢喜的赢家，类似谢国忠那样过早发出 警惕泡沫论者 ，似乎成了 全民公敌 ，是 做空中国 的不怀好意者，如此难免讳疾忌医。
房价一骑绝尘畸形地单边上涨，也是旷世纪货币堆积的结果，中国式的投资饥渴和供给短缺，使房地产成为过去数年间吸纳流动性的 超级资产池 。撒钱推动了泡沫膨胀和债务膨化，试想，近年如果没有房地产的结构性资产泡沫，中国的物价可能已远不是当下的水平。从反危机时期的 稳准狠 的财*资金，当年配套近10万亿信贷资金，5年下来，已累积了逾40万亿的天量信贷，而M2更是轻松跨越100万亿的雄关，基础货币已到了创世纪的8848巅峰。
当下的中国，在货币供应创天量时，还面临着复杂的国际汇率环境，如果房地产泡沫膨化到极至、*府债务危机、外储缩水和银行资产质量劣化等几重因素相互挟裹，财*风险和金融风险相互叠加，内忧外患就有可能演变为一场中国式的旷世危机。
应该说，中国式的货币创造所推动的房价泡沫在不断改写着新的里程碑，美国人以其亲历的惨痛教训告诉我们，他们的过度放纵，让美国式的里程碑在2008年变成了一座危机的纪念碑。所以，尽管你不愿意听，他们还是友善地、不厌其烦地告诉你， 应当及时处理房地产泡沫 。因为 中国经济体量庞大 ，但对系统性金融风险的管控和社会管理能力还跟不上，(在房地产上)摔不起大跟头。这是一种怎样的国际主义精神，难道真要象2008年美国式的崩溃发生，我们才知道警醒吗？
2013年6月7日，保尔森先生对中国决策者关于房地产问题的风险警告，值得我们记取。若干年后，我们一定会感谢保尔森先生的。那么，下面是行动，还是继续观望，就不是保尔森的事了。
谢国忠坚定唱空中国房地产：房价五年内会跌50%
新京报
自解 房地产泡沫将破 预言，称公众对其言论存在误解，泡沫并不意味着价格暴跌，反而意味着 炒一把 ，但需及时抽身
房地产圈从来不乏预言家和评论者，对于中国房地产价格走势的争论从未停歇，看涨者有之，唱空者亦有。在唱空中国房地产的专家学者中，谢国忠无疑是最耀眼之一。
6月2日，谢国忠参加同济大学MBA项目20周年庆典活动上表示，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤为严重。他预计，中国的房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年，这些都来源于致富欲望和超额货币。
不断唱衰，屡屡落空
2004年10月，谢国忠发表《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》一文，开启了近十年的 唱空中国楼市之旅 。 十年如一日 地坚持认为中国房地产存在 严重泡沫 ，并于近两年不断给出房价跌幅。
但是，查阅公开资料发现，谢国忠近十年间的20余次 涉房 言论鲜有应验。官方公布的统计数据总是见涨，让他的言论在现实面前不堪一击。
2012年中国楼市终将破灭 ，这是谢国忠在2009年的预测。及至2010年，他先后8次表示 中国房地产已进入熊市，未来五年大城市房价跌一半 ，其中他称 楼市泡沫破灭时，我会通知大家 。
谢国忠在2011年给出房价具体下跌幅度， 房价跌幅很快达到25%，未来两到三年会继续同样跌幅 。同时，他预测2012年是中国房地产的拐点。谢国忠在2012年曾先后预测中国房价 会在未来5年内跌50% 。
事实却是，2009年以来的中国楼市几乎不间断地持续疯长。国家统计局公布的数据显示，2009年全年70大中城市房价上涨1.5%。2010年的房价涨势更迅猛，全年月均最高值为12.8%，最低值为6.4%。2011年略微下降，2012年再次反弹。
近日，一则 谢国忠：中国房地产泡沫未来数月内破灭，最多不到一年 的消息大闹地产界，同时，也将这位 屡败屡战 的预言家再一次推上风口浪尖。
从不理会别人的看法
这位特立独行的经济学家，并不顾及友的 拍砖 ，更不以同仁们热血高亢的房地产论调作为指南。
近年来，公众对我有误解。我总是在强调中国房地产存在泡沫，而泡沫并不意味着价格暴跌，相反，意味着 炒一把 ，但要及时抽身。 谢国忠日前接受新京报专访时表示，2012年是中国房地产的拐点，2013年房价不会报复性增长，未来只会逐年下降。
他仍然坚持认为， 中国的房地产高点再也回不去了，未来5年内会跌50%。但不是暴跌，而是逐年下跌一些。
面对公众对他预测房价言论的质疑，他告诉新京报， 没有对与错，也没有唱多唱衰，这都是舆论给我们戴的帽子。
谢国忠曾因成功预言1997年亚洲金融危机而名声大噪，也曾预测A股会在2008年从6000多点跌至2000点而备受关注，还于2009年预测世界在2012年遭遇经济危机。因为多年来唱空楼市的言论，被友戏称为 空*一号 、 末日博士 。
我做判断的依据是基于理性分析，并发现经济规律本身。 谢国忠称。
我从不理会别人的看法，也从不辩论，没有必要 ，谢国忠说。
我错的时候我会承认
我在2011年秋天写文章预测2012年是拐点，事实上我是正确的。
新京报：你近日预计中国房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。做出判断的依据是什么？
谢国忠：我没说过这番话，只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和其他力量共同作用下上涨的，而*府还要控制货币超发，防止人民币崩盘，所以，房地产长期会下滑。但是，房地产不会暴跌。
新京报：中国指数研究院[微博]6月发布数据显示，百城房价连续12个月环比上涨，你却说房价要下跌。
谢国忠：房价既不涨也不跌的理想状态，是*府永远的愿望。其实，像北京、上海许多核心地段的房价已经开始下跌，房子都卖不出去。
新京报：你从2004年开始预测中国房价走势，几乎全是预测房价下跌，却从没准确过。
谢国忠：我始终强调泡沫。2004年10月份的时候，我说的是上海房价会在2005年6月大幅下滑，没说全国。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主，而当时美联储把美元利率提高了3%以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。
实际上，在2005年5月，上海房地产价格见顶，至年底，房价下滑近一半。但是，官方统计时没有这个数据。
新京报：此后，上海以及全国房地产价格都在上涨，你说的泡沫在哪里？
谢国忠：2007年年初，我曾说 上海房价要涨了 ，这次是跟全国房价一起涨。*府控制着土地和银行，而卖地正是*府融资的重要渠道，加上人民币超发，房价肯定上涨。同时房地产本身具有投资价值，投机者不断抬高房价，像 击鼓传花 游戏，楼市的泡沫便越吹越大。
新京报：你觉得自己对中国房地产的预测，对的时候多，还是错的时候多？
谢国忠：我错的时候我会承认，会写在文章里，解释自己什么时候错了，为什么错了。之前我原以为2013年是中国楼市的拐点，后来我在2011年的秋天写文章预测2012年是拐点，事实上我是正确的。
我觉得没必要买房
对泡沫正面的看法会去炒房，负面的看法，会以为房价会掉。
新京报：有报道称，你的一个同学在2004年读过你的 泡沫即将破裂 后，没有买房。之后房价一路上涨，后来这位同学见到你说 因为你，失去20%的收益 ，是真的吗？
谢国忠：他没有买房应该是对我的误解。我在2004年开始说中国房地产存在泡沫，但泡沫并不意味着房价会跌。他带着情感色彩去看这个泡沫，正面的看法会去炒房，负面的看法，会以为房价会掉。我当时预计上海房价2005年6月会跌，事实上当年的房价跌了很多。我自己在2006年初就买了房自住。
新京报：泡沫意味着 炒一把 ？
谢国忠：最终你会明白，泡沫就是炒一把的概念。但你要知道，炒一把之后，在何时撤出来。
新京报：2006年之后，你又买房了吗？
谢国忠：没有。当时买房是自住用的。买房干吗呢，投资价值不高，流通性不高，投资股市更好。中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。
新京报：你对现在观望的买房者有什么建议吗？
谢国忠：我觉得没必要买房。如果是自住的话，目前租房从经济学的角度来讲，是最适合的一条路。
新京报：如果是投资的话，目前的时机合适吗？
谢国忠：如果是投资的话，投资回报率高于5%才可以投。投资的时候，只有在市场大幅下跌的时候，才有投资价值。这种时候多是在出现危机、动乱、恐慌的时候，那才是购买的最佳时机。人这一辈子，创造财富只有这个手段。
*府解决泡沫很容易
房地产泡沫崩盘之后，资金分配更合理，别的地方用钱效率会更高。
新京报：*府有调控措施出台，你认为有利于击破泡沫吗？
谢国忠：每次调控，落实执行都有一个延后。比如今年3月底出台的二手房征收20%个税，投机者一夜之间都离婚了。有了时间差，购房者可再炒一阵。
新京报：但是调控后确实有一段时期房价下跌了。
谢国忠：2008年房价跌了那么多，我都没说跌，因为这只是暂时的。市场的过程被利用了而已，这跟调控没关系。
新京报：跟什么有关系？
谢国忠：*府不会让房价一直跌，也不会让房价一直涨。*府既要讲究*府内部的和谐，又要讲究*府与人民之间的和谐。这也是中国房地产泡沫与世界其他国家不同之处，其他国家主要是基于市场的力量，可以像股市那样涨跌甚至崩盘。
新京报：房地产是中国的支柱产业之一，如果价格崩盘的话，会对中国经济造成何种影响？
谢国忠：我所强调的是房地产价格崩盘，而不是整个房地产行业崩盘。房子还会继续建，只是价格不同而已。如果房地产泡沫崩盘，对中国经济来说是好事，会明显提升经济效率。崩盘后，资金分配更合理，别的地方用钱效率会更高。
新京报：你之前屡次提起的房地产泡沫崩盘是指房地产价格崩盘？
谢国忠：价格也不是一下子崩盘，会慢慢地往下掉。*府解决泡沫很容易，两件事情做一件就行：一个是央行要加息，中国的利息那么低，尤其是跟通胀相比；第二点，对空房征税。
房价五年内掉一半
这是*策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。
新京报：2013年及以后的房价走势是？
谢国忠：那种高点是回不去了。
新京报：房地产的高点是在哪一年？
谢国忠：2011年上半年是高点。2009年开始连续大幅上涨，2011年年中达到最高值。
新京报：此后*府出台严厉调控措施打压房价，所以，2011年底，中国房价开始遭遇寒冬？
谢国忠：对，*府常用行*手段调控。
新京报：你曾指出，投机者就像 冷水中的大闸蟹 ，应该何时从房地产市场安全撤退？
谢国忠：2012年是拐点，2011年中期的高点再也回不去了。最近的这股房地产热潮，是房地产开发商要营造房价不断 创新高 的氛围。事实上的交易量、价格都不像以前那么高了。
新京报：事实证明你是对的吗？
谢国忠：至少到现在为止，我认为我是对的。
我当时也在文章中指出，2012年房价下跌之后会出现反弹。2012年下半年的房价确实下跌了，只是没有像香港房地产那样暴跌。尽管后来出现 反弹 ，但这并不是楼市的春天又回来了。有人在2012年房价出现反弹的时候，就认为我说的不对。
新京报：去年12月底，你指出未来五年大城市的房价会跌50%，做出判断的依据是什么？
谢国忠：房价五年之内掉一半是正常的。这不是崩盘，崩盘是指一下子就跌了那么多。这是*策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。房价慢慢掉是因为*府有自身利益。如果是正常经济体的话，一年就可以掉50%。目前有些地方已经开始下跌，像浙江一些城市房价跌很多，温州就是。上海以前很多炒得很凶的地方现在也下跌了50%。
新京报：那么，到2017年，你会正视自己的预测结果吗？
谢国忠：当然可以。预测结果的对与错，关键要看判断的理由是否合理，如果将来事实证明不正确，我会写文章做出解释。事实上，目前一些中小城市的房价下跌幅度接近50%了。
不知自己被戏称 空*一号
我从不看别人对我的评价。实际上，预测没有对与错之分。
新京报：你多年来一直 唱空 房地产，可事实上总是不准，为什么？
谢国忠：我不是唱空中国房地产，而是根据其特有的规律预测。就像2008年预测股市崩盘一样，不是因为我看衰中国股市，而是股市确实该下跌。
新京报：有人把你归为 唱空派 ，称你为 空*一号 ，认同吗？
谢国忠：我都不知道这个称号，因为我从不看别人对我的评价。预测实际上没有对与错之分，也没有唱多和唱衰，这都是舆论给我们戴的帽子。
新京报：2006年从摩根士丹利辞职之后，你一直以 独立经济学家 的身份活跃在学界，你怎么看待 独立 ？
谢国忠：独立，即不依附于任何机构与单位。 学而优则仕 是中国学者的常态，所以，这类学者常常是主观的，通常只会支持由权力带来的观点，朝一边倒。
新京报：面临质疑时，你会回应吗？
谢国忠：我不会跟这些人辩论的。市场上有那么多的观点，如果你去辩论的话，没有那么多的时间和精力。
新京报：你会怎么办？
谢国忠：尽管有质疑，但事实上市场对我还是很认可的。此前，我曾是摩根士丹利的董事总经理及亚太区首席经济分析家，我从2000年到2006年连续6年获得华尔街《机构投资者》行业第一名，并入选该杂志亚洲最佳经济学家。在我之前，华尔街从未给予过个人这么高的奖项，在我之后也没有过。所以，我怎么会跟乱七八糟的人去争论呢？
新京报：完全置之不理吗？
谢国忠：基本如此。
新京报：今年3月份*府出台 国五条 ，一些学者认为 房价会暴跌 ，你怎么看？
谢国忠：国内这些专家学者多是为了造名声。有吸引眼球的，有的为了迎合老百姓的心理。这些人跟我没关系。
新京报：大多专家和学者都看涨中国房价的时候，你却坚持看跌，你会受到他们的影响吗？
谢国忠：不会。但是，因为 羊群心态 的存在，会观察这些人的观点，最终还是自己做出独立判断。
新京报：这种坚持，你会觉得孤独吗？
谢国忠：我不孤独，我有很多朋友。
那些想哗众取宠，靠语言吸引眼球的人，是做不好研究的。
谢国忠唱衰言论一览
2013年 6月2日
房地产泡沫未来数月内破灭，最多不到一年。
2013年 3月28日
房地产一定会慢慢下滑。
2012年 12月5日
未来五年内房价跌一半。
2012年 2月1日
今年房价可能会跌25%，未来三年内跌幅可能达到50%
2011年
12月21日
中国房价跌幅可能很快达到25%，未来两到三年，可能还要继续同样跌幅。
11月11日
中国房地产要爆了。
2011年 11月9日
房价调整至少需要3年，房价降一半仍属理性。每平米价格降到城市两个月平均工资之下才合理。
2010年
12月9日
房地产进入熊市，大城市房地产价格可能要降一半。
11月5日
中国房价已经见顶，下跌是渐进式的。每年掉7%，掉个20年，一直掉80%。
10月10日
中国房地产已进入熊市，将持续五年。
10月2日
未来五年大城市房价平均跌一半。
9月30日
泡沫过后中国部分房价会跌9成。
4月28日
楼市泡沫即将破灭时，会通知大家。保姆都去买房了，房子没理由不跌。
4月22日
打压楼市不足以遏制泡沫。
2010年 2月20日
楼价持续上涨或致市场崩溃，引发严重后果。
2009年
12月10日
2012年股市、楼市泡沫终将破灭。
12月4日
下轮经济危机在2012年。
11月16日
房地产泡沫非常大。
2009年 2月1日
2009年楼价仍有下调空间。
